Hypothequer Pour Acheter

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Hypothéquer pour acheter, c’est donner un immeuble en garantie d’un crédit qui finance un achat immobilier. Le plus souvent, l’hypothèque porte sur le bien que vous achetez. Mais elle peut aussi porter sur un bien que vous possédez déjà, et un crédit en cours peut parfois être réutilisé ou transféré sans nouvel acte. Cette page passe en revue ces configurations, ce qu’elles coûtent et ce qu’elles engagent, à partir des informations publiées par Wikifin (FSMA), la Fédération du notariat et la Banque nationale de Belgique.

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Hypothequer Pour Acheter

Ce que signifie « hypothéquer » un bien

Une hypothèque est une garantie prise sur un immeuble au profit d’un prêteur. Vous restez propriétaire, vous pouvez habiter, louer ou vendre le bien, mais si vous ne remboursez plus, le prêteur peut le faire saisir et vendre pour récupérer ce qui lui est dû en priorité sur les autres créanciers. La Fédération du notariat précise que l’inscription hypothécaire est prise pour trente ans, quelle que soit la durée du crédit, et qu’elle ne disparaît avant ce terme que par un acte de mainlevée signé par le créancier.

Deux détails de l’acte méritent une lecture attentive. D’abord, l’hypothèque garantit le capital emprunté et des « accessoires », généralement estimés à dix pour cent de ce capital, qui couvrent les intérêts de retard, les primes d’assurance avancées par la banque et les frais de poursuite. Ensuite, beaucoup d’actes contiennent une hypothèque « pour toutes sommes » : l’immeuble garantit alors non seulement le crédit du jour, mais aussi d’autres dettes présentes ou futures envers la même banque. Faites-vous expliquer cette clause par le notaire avant de signer.

Quatre façons d’hypothéquer pour acheter

1. Hypothéquer le bien que vous achetez

C’est le schéma classique du crédit hypothécaire. Le prêteur évalue vos revenus, vos charges, la valeur du bien après expertise et la part que vous financez vous-même. Wikifin rappelle l’usage selon lequel la mensualité ne devrait pas dépasser le tiers des revenus nets, déduction faite des autres crédits en cours. La Banque nationale de Belgique a par ailleurs publié des attentes prudentielles sur la quotité (le rapport entre le montant emprunté et la valeur du bien) : seuil de 90 % pour un logement occupé par son propriétaire, de 80 % pour un investissement locatif, avec des marges de tolérance plus larges pour les primo-acquéreurs. Ces attentes ne lient pas légalement les banques, mais elles orientent leurs pratiques : au-delà de 100 % de la valeur, la BNB observe que les prêteurs n’accordent pratiquement plus de crédit. Les frais d’acte, eux, ne sont en principe pas financés par la banque.

2. Hypothéquer un bien que vous possédez déjà

Si vous êtes déjà propriétaire d’un immeuble libre d’hypothèque, ou dont l’hypothèque est en grande partie remboursée, vous pouvez le donner en garantie du crédit qui finance un nouvel achat : une résidence secondaire, un bien à louer, un logement pour un enfant. La loi n’exige pas que l’hypothèque porte sur le bien financé ; Wikifin indique qu’un crédit hypothécaire peut même financer des besoins non immobiliers, à condition d’être garanti par un immeuble (on parle alors de destination mobilière). Pour le prêteur, une garantie sur un bien déjà payé réduit le risque, ce qui peut jouer sur la quotité acceptée et sur le taux. Pour vous, cela signifie que ce bien-là, souvent le logement familial, peut être vendu de force si le nouveau projet tourne mal.

3. Réutiliser un crédit existant : reprise d’encours ou transfert d’hypothèque

Si votre crédit actuel a été conclu sous la forme d’une ouverture de crédit et n’a pas été dénoncé, la Fédération du notariat explique que vous pouvez demander à la banque de remettre à votre disposition tout ou partie du capital déjà remboursé. C’est la reprise d’encours : une simple convention d’avance est signée, au taux en vigueur à ce moment, sans nouvel acte d’affectation hypothécaire et donc sans nouveaux droits ni honoraires d’acte. La garantie initiale continue de servir. Le montant disponible est toutefois limité à ce que vous avez remboursé, et le prêteur réexamine votre capacité de remboursement.

Si vous vendez votre logement pour en acheter un autre, Wikifin signale que le crédit en cours peut être conservé et que seule l’hypothèque est transférée de l’ancien immeuble vers le nouveau. Vous ne payez alors ni indemnité de remploi, ni droits d’enregistrement et d’hypothèque, ni frais de dossier d’un nouveau crédit, et vous gardez les conditions de votre contrat actuel ; des frais d’acte, de dossier et d’expertise restent possibles. Cette solution est intéressante quand votre taux actuel est plus bas que ceux du marché.

4. Acheter avant d’avoir vendu : le crédit pont

Quand l’achat du nouveau bien précède la vente de l’ancien, la banque peut avancer le capital que vous attendez de cette vente. Le crédit pont est conclu à court terme, le plus souvent deux ans au maximum selon Wikifin ; vous ne payez que les intérêts pendant sa durée, et le capital est remboursé avec le prix de vente. Les frais de dossier d’un crédit pont sont plafonnés à 300 euros, et à 650 euros s’il est combiné à un crédit hypothécaire. Le risque principal est une vente plus lente ou à un prix plus bas que prévu : prévoyez plusieurs scénarios avant de signer un compromis.

Maison mise en vente : hypothéquer un bien pour en acheter un autre

Ce que coûte une hypothèque

Une hypothèque se constitue par acte notarié. Selon la Fédération du notariat, l’acte entraîne un droit d’enregistrement de 1 % et un droit d’hypothèque de 0,30 %, tous deux calculés sur le capital majoré des accessoires, auxquels s’ajoutent les frais d’inscription, les recherches administratives et l’honoraire du notaire, fixé par un tarif identique pour tous les notaires. À titre purement illustratif, pour un capital de 180 000 euros avec des accessoires de 10 %, la base taxable est de 198 000 euros : le droit d’enregistrement représente 1 980 euros et le droit d’hypothèque 594 euros, hors honoraires et frais. Le calculateur de frais d’acte de crédit du site notaire.be donne le total exact pour votre dossier.

Deux moyens de réduire la facture existent. Le mandat hypothécaire, par lequel vous autorisez la banque à prendre l’hypothèque plus tard si elle le juge nécessaire, évite les droits d’enregistrement et d’hypothèque ; l’honoraire notarié est réduit à un quart de celui d’une affectation hypothécaire, mais si la banque fait usage du mandat, vous supportez les frais des deux actes. Et pour le crédit lui-même, les frais de dossier d’une banque ne peuvent pas dépasser 350 euros pour un crédit hypothécaire ; les frais d’expertise sont distincts et ne sont dus que si l’expertise est effectivement réalisée.

Comparer les configurations

Configuration Nouvel acte d’hypothèque Frais typiques Point d’attention
Hypothèque sur le bien acheté Oui Droits 1 % + 0,30 %, honoraires, dossier max. 350 € Quotité et apport ; frais non financés
Hypothèque sur un bien déjà possédé Oui Identiques, calculés sur le montant garanti Le bien donné en garantie peut être vendu de force
Reprise d’encours Non Convention d’avance, taux du jour Limitée au capital déjà remboursé
Transfert d’hypothèque Acte de transfert Pas de droits, pas d’indemnité de remploi Conditions du crédit actuel conservées
Crédit pont Selon le prêteur Intérêts seuls, dossier max. 300 € (650 € combiné) Délai et prix de la vente de l’ancien bien

Avant de donner un immeuble en garantie

Demandez au prêteur une simulation, qui est gratuite et sans engagement, puis une offre accompagnée de la fiche ESIS, qui reprend le TAEG calculé sur vos conditions réelles ; c’est sur ce TAEG, et non sur le taux affiché, que se comparent les propositions. Lisez l’acte avec le notaire : montant garanti, accessoires, clause « toutes sommes », conditions de mainlevée. Si vous hésitez entre un nouveau crédit et la réutilisation de l’ancien, faites chiffrer les deux. Le site solucredit.be détaille les conditions d’un prêt hypothécaire en Belgique (quotité, frais d’acte, ESIS, indemnité de remploi) et permet de préparer une simulation avant de solliciter des offres.

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Pour aller plus loin sur ce site : la rubrique prêt hypothécaire de Creditcorner.

Questions fréquentes

Puis-je hypothéquer la maison de mes parents pour acheter mon logement ?
Seul le propriétaire d’un immeuble peut l’hypothéquer. Vos parents peuvent accepter de donner leur bien en garantie de votre crédit (on parle de caution hypothécaire), mais ils s’exposent alors à une vente forcée si vous ne remboursez plus. Wikifin cite une alternative moins lourde : la mise en gage d’une épargne ou de titres.

L’hypothèque disparaît-elle quand le crédit est remboursé ?
Non. L’inscription reste valable trente ans. Elle ne gêne pas tant que vous conservez le bien ; la mainlevée n’est nécessaire qu’en cas de vente ou de nouvelle hypothèque sur le même immeuble, et elle a un coût.

Faut-il une hypothèque pour un crédit hypothécaire ?
Pas toujours. Wikifin précise qu’un crédit hypothécaire peut être consenti sans garantie hypothécaire lorsqu’il finance l’acquisition ou la conservation de droits réels immobiliers. En pratique, le prêteur demande presque toujours une hypothèque, un mandat ou une combinaison des deux.

Un crédit pont est-il un crédit hypothécaire ?
Il peut être garanti par une hypothèque ou un mandat sur l’un des deux biens, selon le prêteur. Sa logique est différente : il est court, remboursé par le prix de vente, et vous ne payez que les intérêts en attendant.

Sources